PROJECTOS DE ARQUITECTURA
Num projecto de arquitectura, devem estar descriminados todos os materiais, acabamentos, e pormenores técnicos. Genericamente, Todo e qualquer projecto bem definido, permite um controlo de custos sobre a obra, onde todas as peças necessárias estão desenhadas à escala de pormenor (1/50 a pormenores à escala real). Um projecto passa por 4 fases: Estudo prévio, Ante-projecto, execução da proposta e a avaliação critica pós-execução.
Se comprou um terreno e pretende construir uma casa deverá seguir determinados passos para que o resultado seja efectivamente o mais próximo da sua casa de sonho. Deverá começar por escolher e contratar os serviços de profissionais competentes, nomeadamente de um gabinete de arquitectura. Com o arquitecto – que o irá assessorar ao longo de todo o processo – irá começar por definir o programa. Deverá explicitar o melhor possível aquilo que realmente deseja: o número de divisões, quantas pessoas vão habitar a casa, se pretende garagem, aquecimento, se gostaria de ter um sótão,... nesta fase dê o máximo de indicações sobre o que é a sua casa de sonho...Todas as construções novas, ampliações, demolições, alterações e reconstruções deverão ser licenciadas pela Câmara Municipal. O seu arquitecto será o responsável técnico pelo projecto junto desta entidade e saberá quais os requisitos a que a sua nova casa deverá obedecer para cumprir os regulamentos.Para obter, de forma vinculativa, um parecer sobre os condicionamentos à construção que recaem sobre determinado terreno deverá ser efectuado um pedido de informação prévia.Após a autorização da construção, a Câmara Municipal emite uma licença de construção, mediante o pagamento da respectiva taxa (estes valores são muito variáveis de município para município). Para a escolha do empreiteiro deverá reunir referências de trabalho já realizados e entregar aos empreiteiros que vão apresentar proposta uma cópia do projecto de execução da casa. Deverá exigir um orçamento descriminado e a indicação dos prazos de obra e formas de pagamento. Deverá também verificar se o empreiteiro possui um alvará com a classificação exigida pela Câmara para a emissão da licença. No final da obra deverá requerer à Câmara Municipal a emissão da licença de utilização.
Existem aspectos que deverão ser considerados caso a caso, de acordo com a utilização pretendida (habitação, um empreendimento turístico, equipamento desportivo, etc.) e de acordo com características próprias dos compradores (preferência por uma localização muito junto ao mar embora isso implique condições climáticas mais rigorosas, uma vontade de maior isolamento ou uma preferência pela integração numa zona com alguma vivência urbana, etc.)No entanto, existem aspectos que podem ser considerados para uma selecção mais consciente.CustosOs custos dos terrenos, para além de um valor por m2 (que se pode comparar com outros terrenos à venda na mesma zona) deverá ser influenciado por aspectos valorativos - boa exposição solar, vistas interessantes, existência de infraestruturas - ou negativos - inexistência de infraestruturas, de acesso directo, terreno com características que dificultam e aumentam os custos da construção, etc. Enquadramento legalDeverão ser consultados os serviços municipais para verificação das restrições a que o terreno está eventualmente sujeito e se é possível a construção. AcessibilidadeO terreno tem acessibilidade directa por uma caminho ou estrada ou o acesso só existe através de outro terreno particular? É possível o acesso de carros de bombeiros e ambulâncias?TopografiaUm terreno com maior declive, não implica necessariamente a inviabilidade da construção, mas eventualmente um acréscimo dos seus custos.Deverá ser considerada a orientação da inclinação. Uma pendente a Poente pode ser muito agradável, enquanto que uma pendente a Norte poderá implicar uma grande exposição a um clima mais agressivo e nenhuma entrada de sol directo na casa.Um terreno excessivamente plano também poderá ter inconvenientes, por exemplo, se se encontrar numa zona facilmente inundável. Deve ser verificada a proximidade de ribeiras e o nível que estas costuma atingir nos períodos de chuva.
As obras de simples reparação e manutenção não estão sujeitas a licenciamento municipal. No entanto, alguns municípios têm instrumentos próprios que podem referir-se a este tipo de obras.Qualquer intervenção que se refira à substituição ou alteração de elementos exteriores (fachadas, janelas exteriores, varandas, coberturas,…) ou na estrutura do edifício, já implicam o licenciamento municipal. Este tipo de alteração deve ainda ser aprovada, pelos vários proprietários, em caso de edifícios em propriedade horizontal.Peça sempre a ajuda de profissionais. Mesmo para obras simples, como a execução de uma pintura, peça a ajuda ou conselho de profissionais, para não fazer a escolha dos materiais errados ou utilizar técnicas de aplicação incorrectas.
Um caderno de encargos, é um documento legal, que faz parte integrante do projecto de arquitectura. Neste documento são descritos os trabalhos a efectuar para a execução correcta da obra, contendo várias indicações e restrições na constituição e tipo dos materiais, bem como na forma de aplicação. Deste modo, o empreiteiro, ao dar um orçamento com base em determinado caderno de encargos está a fornecer um valor que se refere a materiais de determinada qualidade e a determinados preceitos na execução da obra. Assim, o empreiteiro não poderá substituir os materiais, em obra, por materiais de qualidade inferior e, de igual modo, se o proprietário decidir trocar os materiais estipulados por outros, de qualidade superior, deverá o orçamento e o valor da obra ser revisto.
Fases de um projecto de arquitectura
Deve-se começar por um projecto base. Nesta fase define-se todos os pressupostos que terão que ser considerados pelos projectistas, como o número de divisões, se se pretende aquecimento, piscina, etc... todos os detalhes que lhe pareçam relevantes devem ser transmitidos nesta fase.
Estudo Prévio ou anteprojecto
Trata-se da definição inicial da construção. Nesta fase normalmente fica definida a implantação da casa no terreno, a planta com a organização geral do espaço e a sua relação com a envolvente, definida através dos alçados. Nesta fase o projectista poderá ainda elaborar uma maquete ou outro tipo de desenhos e elementos que ajudem a explicitar a proposta.Projecto BaseNormalmente chama-se também a esta fase o “licenciamento”, pois uma vez que estejam definidas as principais questões formais no estudo prévio, o projectista prepara as peças desenhadas e escritas para entregar na Câmara Municipal, para o licenciamento da construção. Para além do projecto de arquitectura, nesta fase desenvolvem-se também os projectos de especialidades. para além de outros possíveis elementos, esta fase deverá incluir:
* Projecto de Arquitectura (projecto base), o qual deverá incluir o estudo Fdo comportamento térmico e acústico da casa.
* Projecto de Estabilidade e Fundações
* Projecto de Águas e Esgotos
* Projecto de Electricidade
* Projecto de gás
* Projecto de arranjos exteriores
Deverá também incluir todos os serviços adicionais que pretenda ter na sua casa:
* Projecto de telefones
* Projecto de ar condicionado e/ ou aquecimento
* Projecto de dados e sistemas electrónicos
* Aspiração central,...
Projecto de Execução
Nesta fase são definidos todos os materiais, pormenores de aplicação,...todos os elementos necessários para a construção. Deve também fazer parte desta fase o mapa de trabalhos e medições, para que o empreiteiro possa dar um orçamento de acordo com os trabalhos que são pedidos e o caderno de encargos, definindo condições especiais de aplicação dos materiais.
Segundo a legislação (que estabelece as regras para o cálculo de honorários para Obras Públicas - D. G. II série Nº 2 de 03-01-1975, com actualizações em ’75 e em ‘86), o valor do projecto de arquitectura é calculado em função de uma estimativa do valor da obra: conforme o custo estimado da obra, o valor do projecto varia entre os 10% e os 5% desse valor. Para que se consiga ter noção dos valores envolvidos, deixamos um exemplo. Após ter adquirido um terreno, deseja construir uma pequena moradia, de um só piso, com cerca de 100 m. O custo da construção pode ter variações muito significativas em função da complexidade do projecto e dos materiais escolhidos mas, como referência, podemos indicar um valor próximo dos 650 €/m2 a 800€/m2. Assim o valor da obra andaria nos 80.000€, o que significa que os honorários totais de projecto situam-se nos 7,53% do valor da obra – 6024 €. Isto teoricamente, porque na prática é muito comum a execução de descontos ao valor da tabela.
Porque o nosso mercado é muito heterogéneo e pouco regulado, ao pedir propostas poderá receber valores significativamente diferentes. Tenha cuidado e verifique sempre as condições da proposta, nomeadamente se inclui todas as fases de projecto, se inclui acompanhamento de obra, etc. Muitas vezes tem-se a noção de que recorrer a um arquitecto custa muito dinheiro, e que mais vale recorrer a quem leve menos por um "projecto de arquitectura". Na realidade, a contratação de um arquitecto ou gabinete de arquitectura pode permitir poupar dinheiro, bem como algumas dores de cabeça. O arquitecto trabalhará em conjunto consigo para obter a melhor solução possível, tendo em conta o orçamento pré-definido. Irá aconselhá-lo em todo o processo sobre as várias opções possíveis, permitindo-lhe obter orçamentos detalhados e descriminados para execução de obras, permitindo um maior controlo dos custos. Por fim, o acompanhamento por parte de um técnico qualificado, na fase de projecto e de obra, permite-lhe obter soluções optimizadas em termos de funcionalidade e uma solução à sua medida.
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