Cessão de exploração de estabelecimento comercial

O Sr. B. C. escreve-nos o seguinte: "Tenho um amigo que possui um estabelecimento de pronto-a-vestir. Há dias, em conversa, perguntou-me se não estaria interessado em explorar temporariamente a sua loja, uma vez que está em situação familiar complicada e não tem disponibilidade para se dedicar ao negócio. Será isto possível?"

Sim, é possível. Os estabelecimentos comerciais poderão ser alvo de dois tipos de negócios: um é o trespasse e o outro a locação. O que aqui se trata é de uma possível locação de um estabelecimento comercial. Enquanto o trespasse é a transmissão da propriedade de um estabelecimento, a locação é o contrato pelo qual se transfere temporariamente, para outrem, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial, mediante retribuição. Na locação não há transferência da propriedade, mas sim transferência da exploração, retornando esta para o seu proprietário decorrido o prazo estabelecido.

Em qualquer locação existe um locador, um locatário e um bem locado. O primeiro é o proprietário do bem locado. O segundo é quem vai adquirir temporariamente o bem (neste caso o Sr. B.C.). O bem locado é o estabelecimento.

Se o leitor pretender aceitar a proposta do seu amigo, haverá um conjunto de direitos e de deveres de que deve ter conhecimento. Estará a adquirir o direito de explorar a loja de pronto-a-vestir, mas simultaneamente a aceitar o dever de explorar esse mesmo estabelecimento comercial. Quer isto dizer que não poderá deixar de explorar a loja em causa, sob pena de a empresa sofrer uma diminuição do seu valor económico ou mesmo extinguir-se.

Nota igualmente importante é a de este contrato necessitar de ser celebrado por escritura pública, sob pena de ser considerado nulo.

O Sr. B.C. deverá respeitar os deveres decorrentes das obrigações assumidas pelo seu amigo enquanto este for gerente da loja, assim como gozará dos direitos resultantes dessa mesma gestão .

Alguns pontos merecem particular atenção. É deles que de seguida vamos tratar. Com a locação, o Sr. B.C., enquanto locatário, adquire o estabelecimento tal como ele está, com todos os contratos assumidos pelo locador até à locação.

Tudo o que seja propriedade do estabelecimento se transferirá do locador para o locatário (prédios, máquinas, mercadorias, mobiliário, nome e insígnia do estabelecimento, o logótipo, as recompensas e as marcas, por exemplo).

Quanto aos chamados elementos empresariais que se encontrem na esfera jurídica do locador a título obrigacional como os contratos de trabalho, o eventual contrato de arrendamento da loja ou armazéns e ainda as possíveis locações financeiras, vulgo leasings, ou os contratos de aluguer, necessitamos de fazer alguns esclarecimentos.

Os contratos de trabalho, em princípio, mantêm-se. Tal só não se verificará, se as partes acordarem que o locador continuará com os trabalhadores ao seu serviço noutro estabelecimento. Aquilo que já tivemos a oportunidade de referir em artigo anterior sobre os efeitos de um trespasse no emprego, é aplicável à locação de estabelecimento, pelo que não iremos explorar mais este tema.

Se a loja ou armazém funcionar num espaço arrendado transmite-se o gozo do prédio, mas não a posição de arrendatário. O mesmo deve ser entendido para os bens detidos pelo locador a título de locação financeira ou de simples aluguer, isto é, o locador do estabelecimento comercial (o amigo do Sr. B.C.) continua o locatário dos bens que a loja detiver em virtude de leasing ou aluguer, não sendo, por isso, necessário qualquer autorização dos locadores desses bens para que o Sr. B.C. possa deles gozar enquanto locatário do estabelecimento comercial.

Gostaríamos ainda de referir que se a loja for arrendada, não há necessidade de o senhorio autorizar a cedência do gozo do prédio arrendado aquando da locação da loja. Posição diferente tem tido a Relação de Évora. Todavia, a jurisprudência e a doutrina dominante em Portugal defende a não existência da necessidade dessa autorização. Mas as divergências doutrinais não se ficam por aqui. Estas aparecem também quanto à necessidade de o arrendatário (amigo do Sr. B.C.) comunicar ao senhorio a cedência do gozo da loja. No nosso país, e a nosso ver bem, há quem pense ser importante que o senhorio receba essa comunicação, para assim poder averiguar a existência ou não de uma locação. É que se não existir locação, mas sim uma simulação de locação, o senhorio poderá resolver o contrato de arrendamento. Isto é, poderá por fim ao contrato de arrendamento.

Importante nesta situação é a obrigação de não concorrência. O locador, durante a vigência do contrato de locação, está impossibilitado de iniciar actividade igual ou semelhante à da empresa locada nesse raio de acção. Tal impedimento também se aplica ao locatário durante a vigência do contrato de locação.

Findo o contrato, se não for estabelecido um pacto de não concorrência, entendemos que o ex-locatário pode fazer concorrência. Todavia, convém aqui dizer que há fortes divergências sobre esta matéria na doutrina europeia, nomeadamente em Itália. Na França, o entendimento da doutrina e da jurisprudência é precisamente o contrário. Consideramos, contudo, que a melhor perspectiva é a que defende a livre concorrência nestas situações.

Esta questão jurídica, como o leitor do "Defesa de Espinho" teve oportunidade de reparar, é complexa, pelo que o Sr. B.C. deverá consultar o seu advogado a fim de não cometer erros desnecessários que poderão vir a ser bem amargos. Da nossa parte, gostaríamos de agradecer ao Sr. B.C. o facto de nos ter colocado esta questão.



Fonte: José António Ribeiro in: "http://jar.planetaclix.pt/n05.htm"